Le droit des locataires et des propriétaires est en constante évolution, afin de s’adapter aux nouveaux enjeux du marché immobilier et de protéger au mieux les droits de chacun. Cet article propose d’analyser les principales évolutions législatives et jurisprudentielles autour de cette thématique, afin d’en comprendre les implications pour les parties prenantes.
Réforme du droit de la copropriété
La réforme du droit de la copropriété est sans conteste la plus grande évolution du droit des locataires et propriétaires ces dernières années. La loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) du 23 novembre 2018 a notamment introduit plusieurs dispositions visant à faciliter la gestion des copropriétés et à renforcer les droits des copropriétaires.
L’un des objectifs principaux de cette réforme était d’accélérer la prise de décision en assemblée générale et d’alléger les contraintes administratives. Ainsi, le seuil de majorité pour certaines décisions a été abaissé, permettant une prise de décision plus rapide sur des sujets importants tels que la rénovation énergétique. De plus, la possibilité de voter par correspondance a été instaurée pour faciliter la participation des copropriétaires absents lors des assemblées générales.
La loi ELAN a également renforcé le rôle du conseil syndical dans la gestion quotidienne de la copropriété, en lui octroyant davantage de pouvoirs et de responsabilités. Par exemple, le conseil syndical peut désormais se voir confier la gestion des travaux.
Encadrement des loyers
L’encadrement des loyers est une mesure visant à lutter contre la hausse des prix dans les zones tendues du marché locatif. Initialement mis en place par la loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) du 24 mars 2014, il a été annulé puis rétabli par la loi ELAN.
Depuis le 1er juillet 2019, l’encadrement des loyers s’applique à Paris et depuis le 1er mars 2020 à Lille. Il prévoit un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré pour chaque type de logement et chaque secteur géographique. Le loyer d’un logement ne peut ainsi être supérieur au loyer de référence majoré, sous peine de sanctions pour le bailleur.
Cette mesure vise à protéger les locataires contre les abus tout en garantissant aux propriétaires-bailleurs une juste rémunération. Son application pourrait être étendue à d’autres villes françaises dans les années à venir.
Décret sur les critères de décence
Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 fixe les critères de décence auxquels doit répondre un logement loué. Un arrêté récent du 13 juillet 2020 modifie ce décret en y ajoutant des critères relatifs à la performance énergétique du logement.
Ainsi, depuis le 1er janvier 2023, un logement loué doit présenter une consommation d’énergie primaire inférieure à 450 kWh/m² par an pour être considéré comme décent. Cette mesure vise à encourager les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation énergétique dans leurs logements et à lutter contre la précarité énergétique.
Le bail mobilité
La loi ELAN a créé un nouveau type de contrat de location : le bail mobilité. Ce contrat s’adresse aux personnes en situation de mobilité professionnelle, aux étudiants et aux apprentis. Il est conclu pour une durée de 1 à 10 mois, non renouvelable et sans dépôt de garantie.
Ce nouveau dispositif vise à offrir une solution flexible aux locataires en situation temporaire, tout en sécurisant les propriétaires grâce à un encadrement strict des conditions de location. Par exemple, le logement doit être meublé et respecter les critères de décence et de performance énergétique.
La garantie Visale
La garantie Visale est un dispositif mis en place par Action Logement pour sécuriser les bailleurs et faciliter l’accès au logement des locataires. Elle constitue une caution solidaire gratuite qui couvre les impayés de loyers pendant toute la durée du bail.
Elle est accessible aux jeunes de moins de 30 ans, aux salariés nouvellement embauchés ou mutés, et aux travailleurs précaires. La garantie Visale représente une alternative intéressante aux traditionnelles garanties locatives, en offrant une protection efficace aux propriétaires tout en permettant aux locataires d’accéder plus facilement à un logement.
Le droit des locataires et des propriétaires a connu de nombreuses évolutions ces dernières années, avec pour objectif principal de mieux encadrer les relations entre les parties prenantes et de favoriser l’accès au logement pour tous. Les réformes récentes ont notamment impacté la gestion des copropriétés, l’encadrement des loyers, les critères de décence ou encore les contrats de location. Il est essentiel pour les acteurs du marché immobilier de se tenir informés de ces évolutions afin d’adapter leurs pratiques et de respecter leurs obligations légales.